El crédito hipotecario es una poderosa herramienta financiera que nos ayuda a cumplir uno de los sueños más importantes de nuestra vida: crear un patrimonio que nos permita darle seguridad a nuestras familias.

Es un compromiso de largo plazo que merece toda tu atención, conocimiento y análisis. Por ello, construimos este documento donde conocerás los puntos fundamentales del crédito hipotecario en México, para que tomes la mejor decisión.

El crédito hipotecario es un instrumento financiero muy atractivo para quienes no cuentan con todo el capital para comprar un inmueble, terreno o vivienda. Hoy, incluso, ya hay soluciones que no requieren de un enganche o pago inicial, además de mostrar tasas de interés y otras condiciones muy convenientes.

• Es otorgado por una institución financiera que también puedes utilizar para construir o remodelar, viajar o estudiar una maestría.
• Este recurso se paga mensualmente conforme al plazo y tasa de interés acordado con el banco.
• La garantía de tu crédito hipotecario es el inmueble que estás adquiriendo.

¿Cómo se integra una hipoteca o crédito hipotecario?

A continuación, te compartimos algunos conceptos que debes conocer si vas a tramitar un crédito hipotecario:

• Plazo: depende del producto financiero y del banco que lo ofrece. Puede ir desde los cinco hasta los 20 años.
• CAT: el Costo Anual Total permite conocer el costo que tendrá un crédito durante un año, sin considerar el IVA de las comisiones y los intereses a pagar.
  Este indicador (porcentaje anual) facilita la comparación del costo del financiamiento entre las distintas entidades financieras con productos que tengan las mismas condiciones.
• Intereses: es la cuota extra que te cobrará el banco por el préstamo que te está dando. En la mayoría de los casos, primero se cubren los intereses o gran parte de estos y después el adeudo como tal.
• Comisiones: son cobros, distintos a las tasas de interés, que efectúa el banco al momento de dar un préstamo. Tiene como objetivo cubrir los costos directos y los gastos administrativos, relacionados con el trámite del crédito hipotecario.

El crédito hipotecario tiene diversos usos.  Lo puedes usar para adquirir una vivienda o comprar un terreno, o bien, para ampliar o remodelar tu vivienda actual. Incluso hay créditos hipotecarios que te permiten contar con liquidez.
Los créditos hipotecarios más comunes están representados por estas modalidades:

• Compra de vivienda nueva, usada o en preventa
• Comprar un terreno
• Construir una vivienda
• Ampliar o remodelar tu inmueble actual
• Sustituir tu hipoteca
• Obtener liquidez

Si estás interesado en comprar una vivienda o un terreno para construir, los bancos pueden prestarte hasta 95% del costo total del inmueble que buscas.

El desembolso inicial va del 10% al 16% del valor total del inmueble, dependiendo de los planes de financiamiento de cada institución bancaria.

Una vez que cubras el monto acordado, obtienes un documento legal llamado Certificado de Libertad de Gravamen, el cual indica que la propiedad ya es tuya.

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Te compartimos los requisitos generales para obtener una hipoteca, pueden cambiar según el banco que elijas y el tipo de crédito:

• Buen historial crediticio
• Cumplir con la edad mínima o máxima
• Tener un trabajo o relación laboral vigente
• Comprobar ingresos
• Contar con ahorro según el destino de crédito
• Ingresos mínimos
• Que la propiedad sea garantía

• Buen historial crediticio

En principio requieres tener un desempeño positivo en el buró de crédito. Tener un score positivo es uno de los requisitos más importantes. Esto significa que has pagado puntualmente tus créditos, ya sean en tarjetas de crédito, automotriz o de cualquier otro tipo.

• Edad

Hoy, la banca cuenta con productos que se otorgan desde los 18 hasta los 84 años 11 meses según el tipo de solución crediticia y del banco.
Para la edad mínima, es importante demostrar una relación laboral activa.
La edad máxima varía entre los 54 y los 84 años según el banco, el producto y el plazo solicitado. La edad máxima también toma en cuenta el plazo que se haya elegido, pues ambos -edad y plazo- no pueden superar cierta edad.

• Trabajo o relación laboral

• Si recientemente cambiaste de compañía, el tiempo mínimo de antigüedad debe sumarse. De igual manera, debes demostrar continuidad en tu empleo actual y tener entre tres y seis meses de haberte integrado.
• Si eres independiente.
• Si eres asalariado.

• Comprobar ingresos

• Para empleados y honorarios asimilados a sueldos se requieren presentar el último recibo de nómina del mes.
• Si eres comisionista con sueldo fijo, debes presentar tus recibos de nómina de los últimos 3 meses.
• Cuando eres dueño de un negocio, accionista, persona Física con Actividad Empresarial o comisionista sin sueldo fijo, se deberán presentar los últimos seis estados de cuenta de cualquier banco, el alta de Hacienda o del Registro Federal de Contribuyentes (RFC) además de la Declaración Anual.

• Ahorro

Contar con ahorro para iniciar el trámite de un crédito te permitirá acceder a mejores condiciones crediticias, entre más dinero tengas al inicio, mayores serán los beneficios. 

Te recomendamos contar con un ahorro mínimo de 15% del valor de la propiedad para hacerle frente al enganche y a los gastos iniciales del proceso.

Es importante mencionar que actualmente no hay una Institución Financiera que otorgue un financiamiento total del inmueble, los productos tienen diferentes aforos, es decir, montos máximos de crédito expresados en porcentaje.

Conoce los aforos según la modalidad de crédito hipotecario:

• Aforo terreno: 90%.
• Aforo construcción: entre 50% y 80%.
• Aforo liquidez: entre 50% y 70%.
• Aforo adquisición: entre 80% y 90%.
• Aforo sustitución: entre 65% a 95%.
• Aforo remodelación: entre 50% y 90%.
• Aforo construcción más terreno: entre 50% y 100%.

Es importante mencionar que para poder obtener un crédito es necesario contar con la capacidad de pago para el monto determinado.

La capacidad de pago es la cantidad máxima de tus ingresos que puedes destinar al pago de tus obligaciones financieras. Te recomendamos que el pago de tus deudas no rebase el 40% de tus ingresos para que mantengas unas finanzas sanas.

• Requisitos del inmueble

Como se mencionaba en el documento, la garantía de tu crédito hipotecario es el inmueble que estás adquiriendo por lo tanto debe cumplir ciertos requisitos:

• Estar libre de gravámenes.
• Tener al día los pagos de agua y predial (si es usado)
• No tener más de xxx años de vida. (si es usado)
• Tener un valor mínimo de $300,000 pesos en promedio

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Como cualquier otro financiamiento, la solicitud del crédito hipotecario requiere un proceso que se debe seguir cuidadosamente. En México, existen diferentes formas de hacerlo, por ejemplo, a través del banco o con el acompañamiento de un Asesor Hipotecario.

• Tramitar un crédito directamente con el Banco:

Si tienes pensado tramitarlo directamente en una Institución Financiera puedes buscar los productos hipotecarios de cada Banco, de sucursal en sucursal, posteriormente, comparar las alternativas y averiguar por tus propios medios cuál es el mejor crédito hipotecario. Ten en cuenta el tiempo que destinarás en las vueltas al banco y los horarios en los que laboran.

• Tramitar un crédito con un Asesor Hipotecario:

Aquí, a diferencia del banco, tendrás alguien que te asesore desde el principio. Es un especialista que va a resolver todas tus dudas y esto lo puede hacer en la comodidad de tu casa u oficina.

1. Te reúnes con el Asesor Hipotecario SOC en el lugar y horario que mejor se adapte a ti:

   Aquí le comentas tus necesidades, tu presupuesto y las dudas que tengas. Como es un experto que trabaja con los principales bancos del país, en ese momento te podrá realizar diversos ejercicios con las distintas instituciones financieras, con base en tus necesidades.  De esa forma podrás identificar cuál o cuáles son los financiamientos que van mejor con tu situación.
   
   

2. Elige el mejor crédito hipotecario:

   Una vez que conozcas las opciones de crédito a detalle, podrás elegir la te convenga e iniciarán con la recolección de los documentos necesarios.

3. Ingreso de tu expediente al banco:

   Cuando el expediente esté completo, se ingresa al área correspondiente del banco para su análisis y posible aprobación.

4. Se autoriza tu crédito hipotecario:

   El asesor te notificará que tu crédito se ha aprobado, se encargará de generar la cita para el avalúo, la entrega de documentos a la notaría y la firma de las escrituras.

5. Avalúo y notaría:

   Se hace un avalúo para conocer las condiciones en las que se encuentra la vivienda que deseas comprar. Si todo sale bien, hay que entregar la documentación requerida por la notaría para que ésta pueda validar que el inmueble no tenga problemas legales y que el vendedor acredita la propiedad.

6. Aprobación y firma de escrituras:

   Una vez  que la propiedad está aprobada, tu asesor hipotecario SOC te hará llegar la hoja de liquidación de gastos, en la que podrás revisar el importe final del crédito y el total de los gastos desglosados para la adquisición de tu casa, así como el proceder para la programación de la firma de escrituras.

Sin duda, el tiempo es oro, y si te acompañas de un Asesor SOC, identificar, solicitar y obtener un crédito hipotecario será una forma inteligente de financiar tu próximo inmueble.

• Es un especialista en temas hipotecarios. Antes de comenzar a trabajar, el Asesor SOC recibe una ardua capacitación de cada uno de los productos hipotecarios que tienen los principales bancos del país. Eso le da la oportunidad de identificar qué financiamiento es el más adecuado para ti con base en tu perfil y en tu presupuesto.
• Está contigo en cada paso del proceso. A diferencia del banco, un Asesor SOC se vuelve tu compañero en este camino, eso incluye desde el análisis de tus necesidades crediticias hasta la firma de tus escrituras, resolviendo todo el tiempo tus dudas e informándote periódicamente el estatus de la gestión de tu financiamiento.
• Es objetivo. Trabaja con los principales bancos del país, lo que le permite contar con un abanico de posibilidades crediticias para ti, y es objetivo al momento de darte sugerencias de crédito, porque se basa en tu perfil y en tus necesidades actuales con el fin de no afectar tu actual estilo de vida.
• Integra tu expediente. Olvídate de ir y venir al banco. El Asesor SOC se encargará de integrar tu expediente, llenar contigo la solicitud del crédito e ingresar todo al banco; así, tú te dedicas a lo tuyo, mientras él realiza todos los trámites. Nuevamente, si te surgen preguntas en el camino, él está capacitado para responderte.
• El banco paga sus honorarios. Otra de las grandes ventajas de apoyarte de un Asesor SOC es que el banco que finalmente tú hayas elegido será el que cubrirá sus honorarios por lo que este servicio será sin costo para ti.

Como cualquier otro trámite, el crédito hipotecario requiere cierta documentación. Antes de solicitarlo, verifica que tengas todo:

• Formato de solicitud del crédito hipotecario: te la proporciona el banco.
• Identificación oficial vigente:
• INE
• Pasaporte
• Cartilla militar
• Cédula profesional
• CURP: lo puedes obtener gratuitamente en https://www.gob.mx/curp/
• En caso de ser extranjero formato FM2, FM3 o forma migratoria de inmigrante.
• Copia certificada del acta de nacimiento: idealmente una que hayas tramitado recientemente.
• Comprobante de domicilio. Recibo de teléfono, luz, agua, predial o gas con una antigüedad no mayor a tres 3 meses desde su expedición.
• Autorización y formato de consulta de Buró de crédito. Lo puedes obtener en http://www.burodecredito.com.mx/
• Comprobación de ingresos para personas con un salario:
• Recibos de nómina u honorarios.
• Constancia laboral de la empresa.
• Contrato por tiempo indefinido.
• Comprobación de ingresos para personas con actividades independientes:
• Registro Federal de Contribuyentes (RFC).
• Alta ante la Secretaría de Hacienda.
• Declaraciones de impuestos parciales y anuales.
• Estados de cuenta de ingresos declarados.
• Estados de cuenta bancarios. Con estos demostrarás tu capacidad de pago, entrega al menos los últimos seis meses.

Usualmente puede tardar entre 24 y 48 horas en aprobar o no tu solicitud crediticia, sin embargo, es importante mencionar que dependerá de tu perfil financiero. Algunos detalles que pueden retrasar la aprobación de tu hipoteca son:

• Solicitud de crédito mal requisitada
• Documentos ilegibles (INE, comprobantes de domicilio, comprobantes de ingresos, etc.)
• Falta de documentación

Para que el proceso fluya sin problema alguno siempre te podrás apoyar de un Asesor SOC, te puede ayudar a llenar correctamente la solicitud y además integrará tu expediente.

Querer adelantar el pago de la deuda es pertinente si tomamos en cuenta que la vida de un crédito hipotecario puede prolongarse hasta 20 años, por lo que es oportuno saber que los pagos a capital te permiten liquidar o disminuir la deuda que contraes con una institución bancaria antes de cumplir el término de la vigencia del crédito.

Los pagos a capital son abonos que se realizan directamente al monto del préstamo y no a intereses. Hacer estos pagos te permitirá reducir considerablemente el plazo pactado con el banco.

Generalmente en México, las instituciones financieras ofrecen cuatro tipos de seguros, cuyo costo adicional es incluido en el pago mensual de la hipoteca: 

• Seguro de vida:

  El seguro de vida hipotecario tiene como misión devolver el dinero del crédito hipotecario al banco, en caso de que el titular de la hipoteca no pueda hacerlo por haber fallecido o estar físicamente impedido (invalidez). También cubre, en caso de enfermedades graves o incurables, con diagnósticos de esperanza de vida de menos de un año, la indemnización en vida del asegurado, por lo que el contratante puede hacerse responsable del pago de la prima hasta el momento de su deceso.

• Seguro de desempleo:

  Cubrirá un número limitado de mensualidades de tu hipoteca que por lo general van de 3 a 9 meses en caso de que pierdas tu empleo. En algunos casos sueles ser hasta 12 meses. La causa de despido debe ser injustificada. Al renunciar de manera voluntaria, no podrás gozar de los beneficios de tu seguro. Para hacerlo válido, debes estar al corriente en los pagos de la hipoteca.

• Seguro de daños:

  Es conveniente que el monto a contratar sea similar al valor comercial del inmueble. Pide la póliza y las condiciones generales. Generalmente las instituciones bancarias, al contratar esta cobertura, otorgan un apoyo económico destinado a pagar la renta de una vivienda similar, o la estancia en un hotel, en caso de que tu hogar quede inhabitable.

• Seguro de responsabilidad civil familiar:

  Cubre los daños ocasionados por el asegurado o la familia del mismo, así como de terceros, lo que, por lo general, no puede rebasar el 50% de la suma asegurada.