Introducción

Comprar una casa es uno de los procesos más emocionantes y no tiene por qué dejar de serlo, solo presta atención en los detalles y evalúa las mejores opciones considerando tu economía, tu futuro, en el corto y mediano plazo, en fin, tus posibilidades.

A continuación, te mostraremos la información necesaria para que conozcas las opciones que existen al comprar una casa, los requisitos y algunas recomendaciones antes de iniciar la aventura.

Incluimos también un paso a paso que podrás utilizar como guía en todo el proceso.

1. Antes de comprar casa

Analiza tu situación financiera

Adquirir un inmueble es un compromiso que te mantendrá comprometido por un periodo de tiempo largo. Por ello es importante evaluar tu situación actual:

  • ¿Tu situación laboral es estable?
  • ¿Cuánto tiempo llevas en tu actual empleo?
  • ¿Tienes ahorrado algo de dinero?
  • ¿Qué tal tus finanzas?

Estas son solo algunas de las preguntas que se deben responder antes de pensar si quiera en comprar una propiedad.

Una de las recomendaciones en las que coinciden algunas Instituciones Financieras para iniciar el proceso de comprar una casa es que cuentes desde el comienzo con la liquidez para pagar los gastos adicionales a ese proceso.

Descubre cuánto dinero necesitas

Además del precio, si estás por comprar una casa por medio de un crédito es importante que conozcas los 3 factores que podrían determinar el gasto inicial:

  • Aforo: Es el porcentaje de crédito que te otorga la Institución Financiera sobre el valor del inmueble que deseas comprar.
  • Avalúo: Este sirve para que se verifique que el precio de la propiedad corresponde al valor comercial.
  • Comisión por apertura. Es una comisión que cobra el banco por única vez cuando dispones del crédito.
  • Gastos notariales: Impuestos y derechos que por ley debes cubrir, además de los honorarios de la notaría.

Identifica si es el momento para comprarla

Conoce los 4 momentos claves que te ayudarán a identificar si estás en un buen momento para comprar casa:

  • Si tu familia está creciendo y requieren más espacio.
  • Si estás buscando tranquilidad para tu futuro, una casa propia te brindará seguridad económica.
  • Si estás rentando, ya que el porcentaje de ingresos que destinas al pago de la renta puede ir al pago de las mensualidades de tu casa.
  • Si cuentas con ahorro, o bien si tienes la solvencia para destinar una parte de tus ingresos al enganche de la propiedad que podrías comprar.
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2. Préstamos para comprar casa

Para hacer realidad la meta de tener una casa propia, existen distintos medios. De acuerdo a una encuesta realizada por Vivanuncios “Intereses Inmobiliarios de los Mexicanos para el 2018”, el 89% de los participantes señaló que para comprar una vivienda recurriría a financiamiento, mientras que solo el 11% descartó esa posibilidad.

Basándonos en la encuesta de Vivanuncios podemos decir que el medio al que más se recurre es el financiamiento y por ello aquí te mostramos los préstamos para comprar casa con mayor popularidad entre los mexicanos:

CRÉDITO INFONAVIT

Si eres derechohabiente del Infonavit existen diferentes tipos de crédito para que puedas adquirir, construir en terreno propio, reparar, ampliar o mejorar una casa. Si tienes pensado comprar casa utilizando un crédito Infonavit te sugiero que lo pienses dos veces, la mayoría de las veces no es la mejor opción.

Sin embargo, aquí podrás encontrar la información necesaria para entender cómo funciona un crédito Infonavit, los tipos de crédito y los montos máximos que puede otorgar el Instituto.

Tipos de Crédito Infonavit:

  • Tradicional. Es para comprar casa nueva o usada, construir en terreno propio o hacer remodelaciones. Este financiamiento es el crédito tradicional hipotecario que otorga el Infonavit.
  • Apoyo Infonavit. Se puede conseguir un crédito bancario y amortizarlo con las aportaciones de Infonavit.
    Infonavit Total.Para los trabajadores que ganan entre 5 y 11 veces el salario mínimo y desean aumentar su capacidad de crédito mediante el Infonavit más una institución financiera.
  • Crédito Cofinavit. Para las personas que desean adquirir una vivienda y no les alcanza únicamente con el crédito del Infonavit, a esto se le suma un crédito bancario, te permitirá comprar la casa que desees.

 

Ventajas del crédito Infonavit

  • El enganche no es indispensable, ya que se toma del saldo que tenga el trabajador en su subcuenta de vivienda. Sólo en caso de que el saldo no sea suficiente, el trabajador requiere pagar la diferencia.
  • Ideal para trabajadores con ingresos menores a 12,250 pesos.
  • Puedes combinarlo con un crédito bancario para obtener un mayor monto de crédito.

 

Desventajas del crédito Infonavit

  • Se requiere tener 116 puntos, independientemente de la antigüedad que tuviera en su actual empleo.
  • El crédito INFONAVIT está pensado para pagarse en plazos mayores a 15 años
  • Si los ingresos del trabajador rebasan los 12,250 pesos, los intereses pueden ser mayores a lo que cobran las Instituciones Financieras.
  • La tasa que maneja el Instituto es una de las más caras del mercado.

 

¿Por qué el Infonavit NO es la mejor opción de crédito para comprar casa?

Es importante saber que un crédito Infonavit te puede ayudar a cubrir otros gastos adicionales en la compra de tu casa (escrituras, comisiones de la notaría, entre otros) sin embargo, decidirse únicamente por un crédito Infonavit te puede resultar más costoso que un crédito bancario ya que la tasa es una de las más caras del mercado.

Estas son las diferencias de un crédito Infonavit y un crédito Bancario:

Crédito hipotecario Infonavit

  • Se requiere tener 116 puntos, independientemente de la antigüedad en el empleo.
  • Está pensado para pagarse en plazos mayores a 15 años.

Crédito hipotecario del banco

  • Los créditos bancarios pueden contratarse por 10, 15, 20 años o incluso menos.
  • Los bancos tienen la opción de hacer pagos crecientes, lo que permite pagar el crédito más rápido.
  • Actualmente las tasas de crédito hipotecario en los bancos van desde 7.50%.

 

CRÉDITO FOVISSSTE

FOVISSSTE es una institución gubernamental encargada de proporcionar apoyos financieros para comprar una vivienda, construir en terreno propio y otros esquemas financieros. Para adquirir una casa nueva, esta institución cuenta con un catálogo de inmuebles para que tú puedas elegir el que más se adecue a tus necesidades.

CRÉDITO BANCARIO

El préstamo hipotecario es el producto que te permite disponer de la cantidad necesaria para comprar o rehabilitar una vivienda u otro inmueble.

Las entidades de crédito exigen una garantía antes de conceder un préstamo. En el caso de los hipotecarios, el titular del préstamo pone de garantía (hipoteca) el propio inmueble, que pasará a la entidad financiera en caso de impago. Además de esta garantía hipotecaria ofreces, como en un préstamo personal, tu garantía personal.

Cuando escuchamos hablar de un crédito bancario quizás nos viene a la mente que son créditos caros, sin embargo, en el caso de los créditos para comprar casa estas Instituciones Financieras son las que ofrecen mejores condiciones.

¿Cuánto dinero necesitas al iniciar el trámite?

Antes de adquirir un crédito hipotecario, una de las principales dudas que surgen es sobre cuánto dinero se necesita tener ahorrado, bueno, te contamos esto depende de 4 factores que muchas personas desconocen y son muy importantes:

  1. Aforo: Es el porcentaje de crédito que te otorga la institución financiera sobre el valor de la casa o departamento que quieres comprar. Por ejemplo: si quieres comprar una casa de un millón de pesos y el aforo del banco es del 80%, significa que te prestará ochocientos mil pesos y tendrás que desembolsar los doscientos mil pesos restantes. Actualmente el porcentaje máximo de aforo que ofrecen las Instituciones Financieras es del 95% con apoyo Infonavit.
  2. Gastos notariales: Son los impuestos y derechos que por ley debes cubrir y, por otro lado, los honorarios de la notaría en que se llevará a cabo la operación. Los gastos notariales varían mucho dependiendo del Estado de la República en donde te encuentres. Pueden ir desde un 3 hasta un 8 por ciento del valor de la propiedad.
  3. Comisión por apertura: La cobra el banco por única vez cuando dispones del crédito, cuyo monto varía dependiendo del banco en el que se solicite. Oscila entre el 1 y el 3 por ciento del monto del crédito.
  4. Avalúo: La institución financiera realiza un avalúo de la casa o departamento que quieres adquirir, para cerciorarse de que el precio en el que se está vendiendo corresponde al valor comercial. Este avalúo tiene un costo para ti, que es de aproximadamente tres mil pesos más IVA por cada millón del precio de la vivienda.

 

Ventajas de comprar casa por medio de un crédito bancario:

  1. Podrás utilizar la vivienda una vez que comience el crédito.
  2. Las tasas de interés son más bajas que en los otros tipos de créditos, mientras que en una Institución como el Infonavit la tasa de interés está en 12%, en un banco hay productos con tasa desde el 7.50%.
  3. Una vez que comienza a correr tu crédito hipotecario, puedes realizar pagos a capital para terminar pagando menos.
  4. Cuando se contrata un crédito hipotecario se incluyen los seguros de vida y daños que protegerán tus finanzas ante cualquier eventualidad.
  5. Con este financiamiento puedes deducir los intereses de los pagos que has realizado.

 

Recomendaciones para obtener un crédito

  • Evalúa los diferentes productos que ofrecen los bancos. En ocasiones, elegir el banco en el que tienes contratado algún otro producto financiero (como tarjetas de crédito, débito, cuentas bancarias, entre otros) no es la mejor opción, ya que puede resultar más costoso.

  • Autoriza tu crédito hipotecario antes de elegir la casa que vas a comprar.
  • Puedes unir tus ingresos con los de tu pareja para tener un mayor alcance de crédito y así puedan adquirir un inmueble más grande o en una mejor zona.

 

COFINANCIAMIENTO

El cofinanciamiento es un crédito hipotecario que te otorga una Institución Financiera en colaboración con Infonavit o FOVISSSTE para obtener un monto de crédito mayor al sumar los créditos de ambas instituciones. Se toma el saldo de la subcuenta de vivienda del trabajador MÁS el crédito de Infonavit MÁS el crédito bancario.

Lo más recomendable es que el monto más alto sea el crédito con el Banco ya que ofrece mejores condiciones.

 

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3. Destina lo que pagas de renta a las mensualidades de tu vivienda

Quizás llevas uno, dos o más años rentando, esta es una señal positiva si quieres hacerte de tu vivienda. Quiere decir que has hecho un hábito de ahorro, mes con mes destinas una parte de tu sueldo al pago de la renta. Únicamente cambiará el destino, ahora, esa parte de tus ingresos se irán al pago de tu vivienda.

La opción entre rentar o comprar una casa será una de las decisiones más grandes que se toman en la vida. Cada uno tiene sus ventajas dependiendo de tus necesidades personales y financieras:

 

ES MEJOR RENTAR CUANDO:

  • Tu renta es más baja que la del promedio y se espera que permanezca de esa manera.
  • Planeas mudarte dentro de uno o dos años.
  • Estás en una de las zonas de vivienda más caras y no estás interesado en moverte de ahí.

 

Pros de rentar:

  • Es un compromiso a corto plazo.
  • No exige tener un buen historial de crédito.
  • Puedes estar en constante movimiento.

 

ES MEJOR COMPRAR CUANDO:

  • Tu renta es muy alta y prefieres destinarla a las mensualidades de tu vivienda.
  • Planeas establecerte a largo plazo en un área en particular.
  • Estás dispuesto a cambiar de zona con tal de tener un espacio propio.

 

Pros de comprar:

  • Creas tu patrimonio.
  • Remodelas a tu gusto.
  • Exentas pagos de impuestos.
  • Te brinda seguridad económica.

4. Requisitos básicos para comprar casa

HISTORIAL DE CRÉDITO

En general uno de los requisitos que solicitan las Instituciones Financieras para que puedas acceder a un crédito hipotecario es que tengas historial crediticio. El historial de crédito, es la suma de los antecedentes crediticios de una persona (se incluyen las tarjetas de crédito, créditos personales, de auto, etc.), permite a las entidades financieras saber cómo has manejado tus finanzas en el pasado y los ayuda a decidir si desean hacer negocios contigo.

Por lo tanto, un buen historial te permitirá acceder a mejores condiciones en tu hipoteca. En el caso contrario, si tuviste retrasos o aún tienes problemas en buró de crédito se limitarán tus opciones e incluso se te pueden cerrar las puertas para acceder a cualquier tipo de crédito.

¿Cómo mejorar tu historial de crédito?

  • Paga tus deudas a tiempo: El paso más sencillo para mantener tu historial sano es pagando a tiempo.
  • Usa menos tus tarjetas: Es bueno utilizar las tarjetas para generar historial de crédito, sin embargo, se debe ser muy cuidadoso con su uso. Lo más importante es tener un control de ellas de tal manera que sepas cuánto debes pagar cada fecha de pago.
  • Cuida tu nivel de endeudamiento: Las Instituciones Financieras recomiendan que tus pagos mensuales no rebasen el 40% de tus ingresos.
  • Revisa tu reporte de buró de crédito: Revisar este reporte te permitirá estar enterado sobre tus deudas y corroborar de manera inmediata si hay algún error para solucionarlo.

 

EDAD

  • La edad mínima para poder comprar una casa por medio de crédito es desde los 20 años cumplidos
  • La edad máxima es de 69 años, 11 meses

*Los requisitos aquí mencionados varían según la institución financiera.

 

COMPROBACIÓN DE INGRESOS

Es un requisito financiero para poder calcular el pago de tu mensualidad, se refiere a los ingresos de cada persona ya sea asalariado o independiente. Para comprobar estos ingresos es necesario presentar recibos de nómina de la empresa donde laboras, estados de cuenta bancarios o bien declaraciones anuales del SAT.

Comprobación de ingresos de una persona asalariada

  • Recibos de nómina
  • Carta laboral 
  • Estados de cuenta

Comprobación de ingresos de una persona independiente

  • Estados de cuenta bancarios
  • Declaraciones anuales del SAT
  • Recibos de honorarios

 

AHORRO

Contar con ahorro para iniciar el trámite de un financiamiento para comprar casa te permitirá acceder a mejores condiciones crediticias, entre más dinero tengas al inicio serán mayores los beneficios. 

Te recomendamos contar con un ahorro mínimo del 15% del valor de la propiedad para hacerle frente al enganche y a los gastos iniciales del proceso.

 

REQUISITOS DE LA VIVIENDA

  • Que sea un inmueble libre de gravamen
  • Que la antigüedad del inmueble no sea mayor a 25 años
  • Dentro del predio que no tenga local comercial
  • Que cuente con escrituras
  • Que cumpla con los requisitos de tal manera que pueda ser garantía hipotecaria.

 

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5. Paso a paso para comprar casa

  1. ESTABLECE TU PRESUPUESTO

Lo primero que necesitas para poder comprar una casa es asegurarte de que cuentas con un sueldo estable y que tienes los ingresos suficientes para poder solventar todos los gastos.

En esta parte es donde necesitarás realizar una investigación previa para saber el rango de precios del mercado que se manejan en tu estado, y el tipo de créditos hipotecarios con los que cuentan las diferentes instituciones bancarias. Considera el enganche, que es uno de los pagos más grandes al comprar un inmueble. Éste varía, pero por lo general equivale al 10 por ciento del valor del inmueble. Lo recomendable es ahorrar entre el 20 y 30 por ciento del precio total de la casa para que disminuyan tus mensualidades y mantengas una estabilidad en el periodo de pago.

Dentro de tu presupuesto también deberás considerar otro tipo de gastos como los de avalúo, escrituración, impuestos, honorarios notariales, y los gastos adicionales en caso de contratar un crédito hipotecario, como la comisión por apertura.

  1. SELECCIONA EL MEDIO PARA ADQUIRIRLA

Dependiendo de tu situación financiera deberás elegir si la compra de tu casa será de contado o a través de la contratación de un crédito hipotecario. De cualquier manera, deberás informarte sobre el proceso, las cláusulas que debe incluir el contrato de compraventa y todo lo que conlleva cualquiera de estos dos tipos de compra para evitar contratiempos. Tienes varias opciones, por medio de un crédito hipotecario; Infonavit, FOVISSSTE o Bancario.

  1. REALIZA LA BÚSQUEDA DE LA PROPIEDAD IDEAL

Regularmente una persona comienza la búsqueda de propiedades en los principales portales inmobiliarios, antes de esto, recuerda tener ya tu presupuesto establecido para que te centres en propiedades a tu alcance.

Uno de los elementos que se deben considerar al buscar la propiedad ideal es la ubicación; es importante que analices cuál zona te conviene teniendo en cuenta tu presupuesto, tus necesidades y las de tu familia. Asegúrate de que cuente con servicios de basura, alumbrado público, abasto de agua, etc., observa los negocios que se encuentren alrededor y que te puedan ser de utilidad, en ocasiones es necesario que cuente con centros de salud y farmacias cercanas. 

Una vez que encontraste alguna propiedad de tu interés vía Internet o por el medio de tu preferencia lo que sigue es la visita a las propiedades. En este paso tenemos algunos tips a tomar en cuenta:

  • Lo más importante al visitar una propiedad es que asista la persona que va a comprar, puede parecer obvio, sin embargo, en ocasiones a las citas llega únicamente la mamá del comprador, la hermana, el hermano o el hijo. Es recomendable que asista el comprador pues será la persona, quien, finalmente, tome la decisión.
  • Cada opción es distinta, sugerimos que realices algunos ejercicios como:
    • Abrir y cerrar llaves, clósets y puertas. Confirma que todo funcione correctamente sin tanto detalle.
    • Revisa que las instalaciones de gas, luz y agua estén en buenas condiciones.
    • Da un vistazo a pie de las calles vecinas, confirma que es el lugar donde quieres vivir.
    • Procura ubicar las estaciones de Policía, bomberos y centros médicos más cercanos.

Si encontraste la casa ideal, es momento de formalizar la compraventa, habla con el propietario, en su caso, el asesor inmobiliario encargado de promover la propiedad y solicita los requisitos para avanzar en el proceso. Recuerda, antes de firmar un contrato de compraventa de una vivienda autoriza tu crédito hipotecario: compra de la forma más inteligente.

  1. FORMALIZA LA COMPRAVENTA

Antes de firmar cualquier contrato, o comprometerte a la compra de cualquier forma, aségurate:

  • Que la persona que vende el inmueble realmente sea el dueño;
  • Si es un único dueño o deberá obtenerse el consentimiento de otras personas para la compraventa –por ejemplo, la esposa si está casado por sociedad conyugal-
  • Que no exista un juicio testamentario inconcluso y
  • Que la propiedad no tenga una hipoteca.

Si has elegido comprar casa por medio de crédito es importante señalar que el banco en el que realices el trámite evaluará que efectivamente la propiedad cumple con los requisitos para ser garantía.

 

  1. CONOCE EL PROCESO HIPOTECARIO

    • ASESORÍA E INTEGRACIÓN DE EXPEDIENTES

En esta etapa se analiza tu perfil financiero y comparas las mejores alternativas de crédito, así podrás elegir la mejor opción. En esta fase pediremos la documentación que integrará el expediente que se enviará al banco.

    • INGRESO AL BANCO

Cuando el expediente esté completo y correctamente integrado, se ingresará a la opción que hayas elegido y, de no requerirse documentación adicional, esperaremos la respuesta del banco entre 5 y 8 días hábiles. Una vez aprobado el crédito tu asesor te hará llegar una carta de autorización, que te dará certidumbre sobre las condiciones financieras que te fueron otorgadas.

    • AVALÚO Y NOTARÍA

Una vez autorizado el crédito, te pediremos que efectúes el pago del avalúo y esperaremos el resultado del mismo alrededor de 10 días hábiles. Al mismo tiempo, ingresaremos los documentos del inmueble a la notaría que asigne el banco para que sean validados.

    • APROBACIÓN Y FIRMA DE ESCRITURAS

En esta etapa la notaría enviará a revisión el proyecto de escritura al jurídico bancario para que dé su visto bueno. Una vez aprobado, tu asesor hipotecario te hará llegar la hoja de liquidación de gastos, en la que podrás revisar el importe final del crédito y el total de los gastos desglosados para la adquisición de tu casa, así como el proceder para la programación de la firma de escrituras.

6. Compra casa de la forma más inteligente

Generalmente las personas que están comprando casa primero ven las opciones de casa y después la parte del crédito. Así es la costumbre. Sin embargo, la forma más inteligente de comprar casa es primero revisar la parte del financiamiento.

Puedes autorizar tu crédito hipotecario sin tener todavía definido qué casa vas a comprar. Invertir así el proceso te puede dar varias ventajas, conócelas:

  • Ahorras mucho tiempo en búsquedas ociosas. Ya que de antemano conoces tu alcance de crédito y tienes un presupuesto definido. Buscar una vivienda sin un presupuesto definido es mucha pérdida de tiempo. Nosotros te ayudamos a fijar ese presupuesto para que veas tus opciones con tranquilidad.
  • Evitas sorpresas a la hora de tramitar el crédito. Ha pasado en varias ocasiones que llegan clientes a la oficina para obtener un crédito para la casa que escogieron y por alguna u otra razón no pueden obtener, al menos por el momento, un crédito hipotecario.
  • Puedes evitar riesgos innecesarios. Generalmente cuando te gusta una casa te van a solicitar un apartado o que firmes un contrato de compraventa. Los contratos generalmente contemplan penalizaciones en caso de incumplimiento. Así que, si por cualquier razón no pudiste obtener tu crédito, puedes perder dinero en penalizaciones.

7. Un verdadero aliado en el proceso

Regularmente la inmobiliaria o vendedor del inmueble que has decidido comprar te pueden recomendar a un Asesor Hipotecario, quien te ayudará en el trámite del financiamiento. La sugerencia es que contactes a esta figura primero para que puedas autorizar la mejor opción de crédito y lleves ventaja en el proceso.

¿QUÉ ES UN ASESOR HIPOTECARIO?

Es una persona que se encarga de buscar, analizar, seleccionar y tramitar la mejor opción de crédito para su cliente.

Esta figura puede guiarte a lo largo todo el proceso hipotecario debido a que conoce a detalle cada producto que maneja, sus condiciones y requisitos. Cabe mencionar que trabajan con todos los bancos y su servicio no tiene costo ya que la Institución Financiera que elijas será quien pague su comisión.

ACTIVIDADES Y CARACTERÍSTICAS DE UN ASESOR HIPOTECARIO PROFESIONAL:

  • Es un especialista en temas hipotecarios. Conoce a detalle cada producto que maneja, sus condiciones y requisitos.
  • Te acompaña de principio a fin en todo el proceso y solicitud del financiamiento.No sólo integra tu expediente y lo ingresa al banco, también te resuelve cualquier duda durante el proceso, te mantiene informado de cada etapa y te acompaña hasta la firma de tus escrituras.
  • Es objetivo.Trabaja con los principales bancos del país, lo que le permite ser objetivo al momento de darte opciones crediticias, pues se basa en tu perfil y necesidades actuales.
  • Servicio sin costo.Un asesor hipotecario profesional no te cobra por su asesoría, ya que sus honorarios los pagará el banco que hayas elegido.

Siempre es importante informarte, analizar opciones y verificar todo lo que conlleva esta gran decisión, es por ello que acercarse a los especialistas es una excelente opción.

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